房貸利率大解密，了解房貸利率，找出合適的房貸方案

什麼是固定利率？釐清固定及機動利率差別

相信大家在辦理房貸前，都會在網路上搜尋各家銀行資料，其中不難發現房貸的利率計算有分為固定利率與機動利率兩種，只不過目前固定利率的房貸方案在各家銀行已經很少見，大多以機動利率的形式提供方案，以下就讓我們來簡單認識這兩種貸款的差別。

房貸利率1：固定利率

固定利率是指申貸人與貸款機構雙方約定好利率，在約定期間內不會受到市場利率波動而調高或降低。不過目前市面上較少完全固定利率的房貸方案。

房貸利率2：機動利率

相較於固定利率，機動利率會隨著銀行的指標利率調整，多會以當時的銀行指標利率＋加碼利率來調整房貸利率。由於各家銀行所選的指標利率及加碼利率的差異，因此各間銀行利率有所不同，而根據這些方案內容可再分為一段式機動利率與分段式機動利率兩種，以下透過介紹本行的房貸產品向大家說明：

• 一段式機動利率
  一段式機動利率簡單來說就是整個貸款期間內只會有一個固定加碼利率，只要指標利率沒有變動，房貸利率也不會調整。以本行的築巢優利貸為例，指標利率是參考中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率1.72%，加碼利率為0.465%，就能得出一段式機動利率2.185%的結果，日後如果指標利率有變動也只需加上加碼利率計算即可算出當月利率。
• 分段式機動利率
  分段式機動利率則是依照還款年限來區分當下的房貸利率，這種房貸方案前期加碼利率較低，可以減輕還款負擔，但進入下階段後會再調高加碼利率。

以上就是兩種利率的介紹，不過還是要提醒想辦理房貸的朋友，再決定要使用哪種方案前，也需要先評估自身的財力狀況及信用評分，才有機會取得更好的貸款條件。

房貸利息如何算？認識本利攤還與本金攤還的區別

瞭解銀行提供的房貸方案是如何計算利率之後，我們可以正式進入到計算還款本息的環節，申請房貸普遍有本利攤還、本金攤還兩種還款方式可以選擇。由於兩者的計算方式不同，也就反映在月付金上，以下將兩種還款方式整理成表格，並假設貸款NT1000萬，年利率2.68%，貸款年限30年，無使用寬限期，計算出兩種還款方式所需支付的金額供大家參考：

由上述的是算案例可以得知，本息均攤在總還款利息上相較本金均攤多，但在前5年的每月月付金本息攤相較本金攤少，且每期還款金額固定，便於做財務規劃；本金攤雖總還款利息較低，但初期每月還款金額會相較本息均攤高，對於申辦房貸初期仍有其他支出的人而言，負擔會稍微更重。由於本金均攤每期還款金額有所差異，上表僅做初步揭露， 如果想要進一步了解每期還款金額，建議可以到本行的房貸試算中操作計算。

根據不同房貸方案，銀行房貸利率有什麼差異？

下方以本行房貸產品為例，為您介紹一般購屋房貸、轉增貸及融資房貸專案差異。

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