如何掌握銀行房貸成數關鍵？了解評估因素及限制

房屋貸款成數是什麼？鑑價金額等於貸款金額嗎？

房屋貸款成數指的是，在銀行貸款核准的金額中，所占銀行鑑價金額的比例，以下範例皆依新台幣揭露先以一個例子做說明，假如您購屋金額$1,100萬元，銀行鑑價金額$1,000萬元，核准金額為$800萬元，那麼房屋貸款成數即為8成。

以簡單的公式說明上述範例：
貸款核准金額($800萬元) = 銀行鑑價金額($1,000萬元) * 房屋貸款成數 (80%)

透過以上案例可以瞭解，實際銀行核准金額會與銀行鑑價及房貸成數有關，在鑑價方面銀行會考量房子所在地段、屋齡、坪數大小、周邊環境等進行綜合評估，完成鑑價，並參考聯合徵信中心的信用評分決定貸款的成數，最終才是實際核准金額。因此，房屋貸款成數不僅會決定你的核准金額，甚至影響你的自備款，以上述案例說明，當你購屋金額$1,100萬元，房貸成數8成，核准金額$880萬元，意謂著剩餘的2成即為頭期款，也就是$220萬元，若錯估銀行貸款成數或鑑價金額，可能就需額外多準備頭期款。

不論您是購屋貸款、轉增貸或是融資房貸，都需要提前考慮房貸成數和房屋鑑價金額，這攸關有多少貸款金額可以讓您順利成功購屋或是另做其他用途。而本行提供的房價地圖工具，只要在網頁中輸入房屋地址，就可以初步估算出房屋鑑價等相關資訊，讓您更能掌握自身的財務狀況。

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銀行通常如何評估房貸成數？參考以下評估原則！

接著將進一步說明普遍房貸成數評估原則，以下僅為普遍原則，實際上的房貸成數還是要以正式送件，核准後為主，以下內容僅供大家參考喔！

1. 信用評分：
   透過聯合徵信中心，可確認申請人的信用紀錄，確保申請人近期的信用評分紀錄是否正常。因此若近期有打算、申辦房貸者，要特別注意過去的信用卡、貸款還款紀錄
2. 收入狀況：
   申請人在申請前需準備足夠的財力證明文件，如最近1年的薪資所得資料(如薪資單、綜合所得稅報稅資料)等，以確保有足夠的收入來負擔房貸月付金。如果收入不穩定或無法提供可靠的收入證明，房貸的核准可能會受到影響。
3. 房屋狀況：
   包括房屋類型、屋齡、座落地段等屋況因素，例如房屋屋齡較新，普遍貸款成數會較高，因屋況考量因素較多，仍以正式鑑價為準
4. 房屋坪數：
   房屋大小對於貸款成數也有影響，另特別提醒，本行不承作土地權狀15坪以下的房屋。
5. 房屋附近是否有嫌惡設施：
   如果房子位於嫌惡設施附近（如殯儀館或垃圾掩埋場）可能對房屋價值和居住環境產生不好的影響，有機率影響貸款成數。

第二間房的貸款成數為何？依第二間房地區不同而有限制！

2023年6月中央銀行實施新政策，針對自然人購買六都及新竹縣市第二戶住宅房貸，將有貸款最高成數、寬限期限制。整理以下兩個重點，也提醒借款人需留意政府最新的房貸規定，可參考中央銀行或其他房貸主管機關最新公告。

1. 房屋貸款成數上限7成：
   以自然人身分申辦第二戶房貸，若房屋座落於六都或新竹縣市，房屋貸款成數上限僅能7成 。所謂第二戶房貸定義，根據〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉對自然人名下房貸戶數的認定方式係以(1)金融機構應向財團法人金融聯合徵信中心辦理歸戶查詢，自然人名下以房屋為抵押之擔保放款，且資金用途代號為「1」者（購置不動產） ，或經金融機構確認其貸款資金之實際用途均為「購置不動產」者。(2)「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1 筆擔保品應認定為 1 戶「房貸」。(3)金融機構於個案撥款前，應再次查詢確認自然人名下之房貸戶數。
2. 不能享有寬限期：
   若在這些地區購買第二間房，房貸無法使用寬限期，也就是無法在寬限期內僅繳交利息，不支付本金。

不過若是換屋名義，則不受成數七成限制。因此大家記得購買第二間房申辦第二戶貸款時多留意所最新規定，並且要評估自身財務是否可負擔喔！詳細是否符合中央銀行換屋需求定義，可參考中央銀行資訊網站。

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